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Stopp Mietnomade

Art.Nr.:
978-3-00-034355-1
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Hagall Verlag
STOPP MIETNOMADE
Von der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses bis zur erfolgreichen Zwangsräumung ohne! Anwalt
2011
Seiten: 161, Paperback
ISBN: 978-3-00-034355-1


In unserem Ratgeber finden Sie die wichtigsten Informationen zur aktuellen Gesetzeslage und jede Menge Tipps, wie Sie bereits im Vorfeld vermeiden können, dass Mietnomaden sich in Ihrer Immobilie einnisten. Entsprechende Musterformulare erleichtern dabei Ihr Vorgehen, einen geeigneten Mieter zu finden.

Ebenso beschrieben wird die genaue Vorgehensweise einer kostengünstigen Räumungsklage ohne! Anwalt mit anschließender Zwangsräumung einschließlich der erforderlichen Musterklage sowie Musteranschreiben an Mieter, Gericht und Gerichtsvollzieher.

INHALTSVERZEICHNIS

1. EINLEITUNG

2. GESETZE ZUM MIETRECHT NACH DEM BÜRGERLICHEN GESETZBUCH (BGB)

2.1 Mietvertrag/Pachtvertrag
2.2 Die Miete
2.3 Pfandrecht des Vermieters
2.4 Wechsel der Vertragsparteien
2.5 Beendigung des Mietverhältnisses
2.6 Besonderheiten

3. MIETSCHULDENFREIHEITSBESCHEINIGUNG

3.1 Kein Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
3.2 Ausstellen einer Quittung

4. FRAGEN AN MIETINTERESSENTEN / SELBSTAUSKUNFT

4.1 Aktuelle Situation in Deutschland
4.2 Zulässige Fragen an Mietinteressenten
4.2.1 Fragen nach Haustieren
4.3 Unzulässige Fragen an Mietinteressenten
4.4 Aufklärungspflicht des Mietinteressenten
4.5 Falschangaben durch den Mietinteressenten
4.6 Falschangaben durch den Arbeitgeber
4.7 Vernichtung der Selbstauskunft / Datenschutz
4.8 SCHUFA-Selbstauskunft
4.8.1 Eigenauskunft
4.8.2 Verbraucherauskunft

5. SCHULDNERVERZEICHNIS

5.1 Inhalt des Schuldnerverzeichnisses
5.2 Verwendungszweck der Informationen
5.3 Gültigkeitsdauer und Löschung

6. EIDESSTATTLICHE VERSICHERUNG / VERMÖGENSVERZEICHNIS DES SCHULDNERS

6.1 Verpflichtung des Schuldners zur Offenlegung seines Vermögens
6.2 Inhalt des Vermögensverzeichnisses
6.3 Voraussetzungen für den Einblick des Gläubigers in das Vermögensverzeichnis des Schuldners
6.4 Zustellung der Ladung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung
6.5 Wiederholte Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Schuldner
6.6 Verfahren zur Abnahme der eidesstattlichen Versicherung
6.7 Fernbleiben des Vollstreckungsschuldners
6.8 Erlass eines Haftbefehls und Verhaftung des Vollstreckungsschuldners
6.9 Befugnisse des Gerichtsvollziehers

7. MIETKAUTION / MIETSICHERHEIT

7.1 Verwendungszweck der Mietkaution für den Vermieter
7.2 Höhe der Mietkaution
7.3 Verzinsung der Mietkaution
7.4 Erbringung der Mietkaution
7.4.1 Barleistung
7.4.2 Mietbürgschaft
7.4.3 Hinterlegung
7.5 Teilzahlungen der Mietkaution
7.6 Anlageformen der Mietkaution
7.7 Rückzahlung der Mietkaution

8. MIETZAHLUNG

8.1 Zahlung der ersten Miete vor Wohnungsübergabe
8.2 Mietzahlungsfristen
8.3 Mietüberweisungen bei Empfängern von staatlichen Leistungen
8.4 Bezugshöhe der Mietkosten bei Empfängern von staatlichen Leistungen

9. ZAHLUNGSVERZUG UND ABMAHNUNG

10. VERJÄHRUNG VON MIETFORDERUNGEN

11. MIETAUFHEBUNGSVERTRAG

11.1 Inhalt des Mietaufhebungsvertrages
11.1.1 Beendigung des Mietverhältnisses
11.1.2 Miete und Betriebsnebenkosten
11.1.3 Schönheitsreparaturen und Renovierungen
11.1.4 Wohnungsübergabe
11.1.5 Widerruf/Bedenkzeit
11.1.6 Verfallsklausel
11.1.7 Abstandszahlung

12. AUSSORDENTLICHE FRISTLOSE KÜNDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES

12.1 Unverzügliche außerordentliche fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug
12.2 Weitere schwerwiegende Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung

13. EIGENMÄCHTIGE WOHNUNGSRÄUMUNG DURCH DEN VERMIETER

13.1 Keine eigenmächtige Wohnungsräumung ohne gerichtliche Entscheidung
13.2 Obhutspflicht des Vermieters

14. RÄUMUNGSKLAGE

14.1 Beantragung der Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht
14.2 Kosten für eine Räumungsklage
14.3 Kostenbeispiele für eine Räumungklage in erster und zweiter Instanz
14.3.1 Kostenbeispiele für eine Räumungsklage in erster Instanz
14.3.2 Kostenbeispiele für eine Räumungsklage in zweiter Instanz
14.3 Räumungstitel
14.4 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung
14.5 Vorgehensweise Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung ohne! Anwalt
14.6 Verfassen einer Räumungsklage
14.7 Ermittlung aller in der Mietwohnung lebenden Personen
14.8 Anschriftenermittlung von säumigen Mietern

15. ZWANGSRÄUMUNG DURCH DAS „BERLINER MODELL“

15.1 Bedeutung des „Berliner Modells“ für den Vermieter
15.2 Beauftragung eines Gerichtsvollziehers
15.3 Dokumentation der Räumung
15.4 Zustellung des Auftrages einer Zwangsräumung an den Mieter
15.5 Anwesenheit des Vermieters bei der Zwangsräumung
15.6 Verkaufsandrohung und Wartefrist
15.7 Unpfändbare Sachen
15.8 Beschränkung einer Räumung auf die Herausgabe der Wohnung
15.9 Zwangsräumung bei alten Menschen

16. WIEDEREINWEISUNG DES MIETERS

16.1 Zulässigkeit und Dauer der Wiedereinweisung

17. MUSTERFORMULARE UND BRIEFE

17.1 Fragebogen zur Wohnungsbewerbung
17.2 Anschreiben Antrag Errichtung eines Mietkautionskontos
17.3 Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
17.4 Anschreiben Abmahnung
17.5 Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
17.6 Mietaufhebungsvertrag
17.7 Übergabe-/Abnahmeprotokoll
17.8 Räumungsklage
17.9 Anschreiben Räumungsklage an das zuständige Gericht
17.10 Anschreiben an das zuständige Amtsgericht zur Durchführung der Zwangsräumung
17.11 Anschreiben an die zuständige Gemeinde zur Verhinderung der Wiedereinweisung

18. SACHVERZEICHNIS




LESEPROBE AUS KAPITEL 4

„FRAGEN AN MIETINTERESSENTEN / SELBSTAUSKUNFFT“

 

4.2 Zulässige Fragen an Mietinteressenten

 

Zwar hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse zu erfahren, wie die finanzielle Situation seines Mietinteressenten und eventuellen künftigen Mieters ist, jedoch kann er daraus keinen Rechtsanspruch ableiten. Folglich ist der Mieter nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft zu leisten. Jedoch hat ein Mietinteressent, der die Selbstauskunft verweigert, nur eine geringe Aussicht auf Abschluss eines Mietvertrages.

 

Gemäß § 242 BGB ist der Vermieter berechtigt, seinem Mietinteressenten nur solche Fragen zu stellen, die das Mietverhältnis betreffen und die den Mietinteressenten nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht in seinen Rechten verletzen.

 

Folgende Fragen an Mietinteressenten sind zulässig:

 

§ Fragen zur Person des Mieters (Name, Anschrift, Geburtsdatum, Familienstand)

§ Fragen zu Anzahl und Alter der zum Haushalt gehörenden Personen

§ Fragen zum Nettoeinkommen

§ Fragen zum Arbeitgeber und zum Arbeitsverhältnis

§ Fragen nach Haustieren (siehe unten), deren Haltung der Vermieter untersagen kann

§ Fragen, ob der Mietinteressent Raucher ist

§ Fragen nach Vorstrafen oder einem anhängigen Ermittlungsverfahren

§ Fragen, ob das Sozialamt oder ein anderer Grundsicherungsträger (z.B. ARGE) die Mietkosten zahlt

§ Fragen zur Person des letzten Vermieters

§ Fragen, ob über das Vermögen des Mietinteressenten ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde

§ Fragen, ob der Mietinteressent eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat

§ Fragen, ob eine Einkommenspfändung des Mietinteressenten läuft

§ Fragen, ob der Mietinteressent Mietschulden aus dem vorherigen Mietverhältnis hat.

 

LESEPROBE AUS KAPITEL 11

„MIETAUFHEBUNGSVERTRAG“

 

Möchte der Vermieter den bestehenden Mietvertrag so schnell wie möglich aufheben (ausstehende Mietzahlungen, zerrüttetes Mietverhältnis, etc.), so kann er mit seinem Mieter - jedoch nur, wenn dieser zustimmt! - einen sogenannten Mietaufhebungsvertrag schließen, der den Mieter zur sofortigen Räumung oder aber zur Räumung der Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt verpflichtet.

 

Eine Verpflichtung zur Zustimmung eines Mietaufhebungsvertrages besteht für keine der beiden Mietparteien!

 

Ein Beispiel für einen Mietaufhebungsvertrag können Sie Seite 108 entnehmen.

 

Tipp!

Schließen Sie einen Mietaufhebungsvertrag, auch wenn die Rechtslage einen solchen in Schriftform nicht vorschreibt, dennoch aus eventuellen späteren Beweisgründen immer schriftlich ab.

 

11.1 Inhalt des Mietaufhebungsvertrages

 

11.1.1 Beendigung des Mietverhältnisses

 

Der Mietaufhebungsvertrag sollte den genauen Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses enthalten. Von Angaben wie „umgehend“, „sobald als möglich“, „schnellstmöglich“ sollte abgesehen werden. Stattdessen sollte ein fester Zeitpunkt (Tag/Monat/Jahr) angegeben werden.

 

Auch kann eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses unter Angabe einer Räumungsfrist vereinbart werden. Dies ermöglicht dem Mieter den sofortigen Auszug.

 

11.1.2 Miete und Betriebsnebenkosten

 

Aus dem Mietaufhebungsvertrag muss klar und deutlich hervorgehen, ob die bisherige Miete sowie die Betriebsnebenkosten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlen sind.

 

Verweisen Sie darauf, dass Sie ggfs. eine bestimmte Summe für die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung bis zur Endabrechnung zurückbehalten.

 

11.1.3 Schönheitsreparaturen und Renovierungen

 

Hier ist der genaue Umfang der auszuführenden Schönheitsreparaturen und/oder Renovierungen anzugeben.

 

Wichtig!

Enthält der Mietaufhebungsvertrag keine Angaben zur Art und Weise der Rückgabe, so gelten die im Mietvertrag fest­gelegten Regelungen. Hierzu zählen z.B. die Pflicht des Mieters zur Renovierung der Wohnung nach dessen Auszug, die Pflicht des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution, etc.

 

11.1.4 Wohnungsübergabe

 

Vermieter und Mieter vereinbaren in dem Mietaufhebungsvertrag einen fixen Termin zur Wohnungs- und Schlüsselübergabe.

 

Achtung!

Räumt ein Mieter die von ihm angemietete Wohnung nicht freiwillig nach Beendigung des Mietverhältnisses und versucht der Vermieter selbst, ihn am Betreten und an der Nutzung der Wohnung beispielsweise durch Austausch der Schlösser zu hindern, so stellt dies eine rechtswidrige Eigenmacht dar.

 

Gemäß Beschluss des OLG Rostock vom 04.08.2010 (Az.: 3 U 82/10) muss der Vermieter Räumungsklage beim zuständigen Gericht einreichen, um so einen Titel gegen den Mieter zur Räumungsvollstreckung zu erwirken.

 

11.1.5 Widerruf/Bedenkzeit

 

Halten Sie in Ihrem Mietaufhebungsvertrag ebenso schriftlich fest, dass eine Widerrufs- bzw. Bedenkzeit nicht vereinbart wird.

 

11.1.6 Verfallsklausel

 

Setzen Sie unbedingt eine Verfallsklausel in den Mietaufhebungsvertrag ein, um Druck auf den Mieter dahingehend auszuüben, dass dieser auch tatsächlich zum vereinbarten Zeitpunkt auszieht.

 

11.1.7 Abstandszahlung

 

Mancher Vermieter bietet seinem Mieter eine Abstandszahlung an, um diesen zu einem zeitnahen Auszug aus der Wohnung zu bewegen. Damit Sie auch sichergehen können, dass Ihr Mieter wirklich auszieht, zahlen Sie die Abfindung erst nach Übergabe der Wohnung und aller Wohnungsschlüssel.

 

Wichtig!

Im Mietaufhebungsvertrag unbedingt die genaue Summe angeben. Des Weiteren sollte ersichtlich sein, ob es sich um eine Zahlung für den pünktlichen Auszug oder nur um eine Zahlung für die Vertragsaufhebung handelt.